关于划拨土地使用权及房产的转让问题
类别：房地产 发布时间：2016-11-08 10:54:44 浏览：4462 次 [返回]
致：某某实业集团公司
目前，规范划拨土地使用权及其房产转让行为的主要法律法规是《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。另外，最高人民法院于2005年6月18日公布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对有关划拨土地使用权转让合同的效力与性质的认定及处理提出了指导性的意见。现根据有关法律规定，结合目前的现实状况，就划拨土地及房产转让中有关的问题略作归纳，以供参考。
一、划拨土地的法律性质
划拨土地使用权，是土地使用者经县级以上人民政府批准，在交纳补偿、安置等费用后取得的，或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。划拨土地使用权具有以下特点：
第一，取得的法定性。取得划拨土地的使用权必须符合法律的规定，并依法经有关部门批准。
第二，取得的无偿性。划拨土地可以无偿取得，这是划拨土地使用权与出让土地使用权的本质区别。
第三，使用的无期限性。在权利存续期间上，通过划拨取得的土地使用权具有无期性与永久性。划拨土地的使用者一旦被批准使用某块土地，即可以永久占有和使用。
第四，处分权的局限性。划拨土地使用权人在转让其土地使用权时，必须经政府部门审批。
二、划拨土地上所建房屋的法律性质
在划拨土地上所修建的房屋及其附着物，如果是国家机关、事业单位修建，则属国家所有。但公司、企业及其他经济组织所建的房屋，则由公司、企业及其他经济组织拥有产权。产权代表国家认可的私有财产，而根据现行法律，公民及公司、企业的私有财产同样神圣不可侵犯。
房屋产权是指房产的所有者所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，它包括：
1、房屋所有者对该房屋财产的占有权；
2、房屋所有者对该房屋财产的使用权；
3、房屋所有者对该房屋财产的收益权；
4、房屋所有者对该房屋财产的处分权。
但公司、企业及其他经济组织在划拨土地上所建的房屋在转让时，由于划拨土地使用权的局限性，需要履行相关的法律手续。
三、划拨土地上所建房屋在转让时，需要房、地同时转让
由于我国实行房地一体主义，故在转让划拨土地上所建房屋时，需要将划拨土地使用权同时转让。即转让土地使用权，其地上建筑物所有权随之转让；转让地上建筑物所有权，其使有范围内的土地使用权随之转让。
四、转让划拨土地及其房屋的条件
根据法律的规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其划拨土地使用权可以转让：
(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
(二)领有国有土地使用证；
(三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；
(四)经市、县人民政府审批，办理土地出让手续，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者土地收益。
注：土地出让金由受让方缴纳，并由受让方办理土地使用权出让手续及变更登记手续，出让方协助。
五、经政府批准，也可以不办理土地使用权出让手续
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，经有批准权的人民政府决定，也可以不办理土地使用权出让手续。即在划拨土地使用权人将划拨土地使用权进行转让时，政府主管部门认为受让方具备使用划拨土地使用权的条件，批准同意转让并决定可以不办理土地使用权出让手续而将该土地直接划拨给受让方使用。在这种情况下，转让方需要将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。
六、关于划拨土地使用权房地产转让合同的法律效力。
《城市房地产管理法》第39条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。由此可见，划拨土地的使用权未经批准不得转让。
但是，在具体的司法实践中，未经批准办理土地使用权出让手续就转让划拨土地使用权，是一个数量不少的现象。实务中，更多的则是先进行转让，再由划拨土地的受让方直接与政府办理土地出让手续。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条对此作了明确的规定。首先，该《解释》肯定了此种情况下，划拨土地使用权转让合同的效力，即在土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的情况下，按照合同效力补正规则，此时土地使用权人与受让方订立的转让合同应该为有效的合同。
目前，规范划拨土地使用权及其房产转让行为的主要法律法规是《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。另外，最高人民法院于2005年6月18日公布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对有关划拨土地使用权转让合同的效力与性质的认定及处理提出了指导性的意见。现根据有关法律规定，结合目前的现实状况，就划拨土地及房产转让中有关的问题略作归纳，以供参考。
一、划拨土地的法律性质
划拨土地使用权，是土地使用者经县级以上人民政府批准，在交纳补偿、安置等费用后取得的，或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。划拨土地使用权具有以下特点：
第一，取得的法定性。取得划拨土地的使用权必须符合法律的规定，并依法经有关部门批准。
第二，取得的无偿性。划拨土地可以无偿取得，这是划拨土地使用权与出让土地使用权的本质区别。
第三，使用的无期限性。在权利存续期间上，通过划拨取得的土地使用权具有无期性与永久性。划拨土地的使用者一旦被批准使用某块土地，即可以永久占有和使用。
第四，处分权的局限性。划拨土地使用权人在转让其土地使用权时，必须经政府部门审批。
二、划拨土地上所建房屋的法律性质
在划拨土地上所修建的房屋及其附着物，如果是国家机关、事业单位修建，则属国家所有。但公司、企业及其他经济组织所建的房屋，则由公司、企业及其他经济组织拥有产权。产权代表国家认可的私有财产，而根据现行法律，公民及公司、企业的私有财产同样神圣不可侵犯。
房屋产权是指房产的所有者所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，它包括：
1、房屋所有者对该房屋财产的占有权；
2、房屋所有者对该房屋财产的使用权；
3、房屋所有者对该房屋财产的收益权；
4、房屋所有者对该房屋财产的处分权。
但公司、企业及其他经济组织在划拨土地上所建的房屋在转让时，由于划拨土地使用权的局限性，需要履行相关的法律手续。
三、划拨土地上所建房屋在转让时，需要房、地同时转让
由于我国实行房地一体主义，故在转让划拨土地上所建房屋时，需要将划拨土地使用权同时转让。即转让土地使用权，其地上建筑物所有权随之转让；转让地上建筑物所有权，其使有范围内的土地使用权随之转让。
四、转让划拨土地及其房屋的条件
根据法律的规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其划拨土地使用权可以转让：
(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
(二)领有国有土地使用证；
(三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；
(四)经市、县人民政府审批，办理土地出让手续，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者土地收益。
注：土地出让金由受让方缴纳，并由受让方办理土地使用权出让手续及变更登记手续，出让方协助。
五、经政府批准，也可以不办理土地使用权出让手续
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，经有批准权的人民政府决定，也可以不办理土地使用权出让手续。即在划拨土地使用权人将划拨土地使用权进行转让时，政府主管部门认为受让方具备使用划拨土地使用权的条件，批准同意转让并决定可以不办理土地使用权出让手续而将该土地直接划拨给受让方使用。在这种情况下，转让方需要将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。
六、关于划拨土地使用权房地产转让合同的法律效力。
《城市房地产管理法》第39条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。由此可见，划拨土地的使用权未经批准不得转让。
但是，在具体的司法实践中，未经批准办理土地使用权出让手续就转让划拨土地使用权，是一个数量不少的现象。实务中，更多的则是先进行转让，再由划拨土地的受让方直接与政府办理土地出让手续。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条对此作了明确的规定。首先，该《解释》肯定了此种情况下，划拨土地使用权转让合同的效力，即在土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的情况下，按照合同效力补正规则，此时土地使用权人与受让方订立的转让合同应该为有效的合同。
